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28 de Outubro de 2020

Estou inadimplente com as últimas parcelas da compra do meu lote, e agora? Posso ter o imóvel retomado pela loteadora?

A Teoria do Adimplemento Substancial na Promessa de Compra e Venda de Loteamento.

Ligia Vasconcelos, Advogado
Publicado por Ligia Vasconcelos
há 3 anos

Estou inadimplente com as ltimas parcelas da compra do meu lote e agora Posso ter o imvel retomado pela loteadora

Nas promessas de compra e venda de lotes, em sua grande maioria, constituem contratos com longos períodos de duração. Sendo comum, durante os pagamentos, que o compromissário comprador venha inadimplir com algumas de suas prestações. Porém, a questão aqui é: e se o inadimplemento corresponder a uma parcela mínima em relação ao todo do contrato? Poderá o compromissário vendedor resolvê-lo e reintegrar a posse do imóvel? Vejamos.

A palavra Promessa, vem do latim Promissa que significa deixar ir para diante, deste modo, prometer algo a alguém ou a si é assumir o compromisso de realizar uma ação futura.

A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato preliminar, ou seja, um contrato preparatório que possui o intuito de no futuro efetivar-se definitivamente. Por força do art. 462 do Código Civil, tais contratos devem observar os requisitos de validade presentes nos contratos definitivos, exceto quanto a sua forma (Art. 104 CC).

Sendo assim, quando falamos de promessa de compra e venda de um lote, refere-se a um promitente vendedor realizando um contrato preliminar do qual se obriga, após o pagamento total do preço pelo promitente comprador, a transferir a propriedade mediante a outorga de escritura pública.

Diferente dos demais contratos preliminares, o contrato de promessa de compra e venda é especialmente tratado pelo Decreto-Lei 58/1937 e pela Lei 6.766/79. Considerando o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante parcelamento, o mencionado Decreto-Lei, atribui qualidades próprias para esse tipo de contratação, possibilitando maior segurança jurídica às partes. Assim, são características próprias a promessa de compra e venda de imóveis loteados:

  1. A possibilidade de registrar-se o contrato, o que lhe confere direito real de aquisição, conforme art. 5º do Decreto-Lei e Art. 1417 do Código Civil;

  2. Na promessa de compra venda não há a possibilidade de arrependimento (Art. 51, inc IV CDC, art. 15 Decreto-lei; e Súmula 166 do STF), inerente do contrato preliminar (Art. 463 CC)

  3. Caso haja recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, ficará facultado ao compromissário exigi-la judicialmente (Art. 16 do Decreto-Lei);

  4. Permite que o instrumento seja público ou particular, consequentemente, na promessa de compra e venda de imóveis loteados não será necessário a escritura pública (art. 11 do Decreto);

  5. Fica admitida a Cessão dos direitos do contrato sem a anuência do promitente vendedor (Art. 13 do Decreto-Lei);

  6. Não há aplicação da cláusula resolutiva expressa;

  7. Caso haja o inadimplemento, ficará facultado ao lesado exigir o cumprimento da obrigação (art. 475, CC).

Como trata-se de prometer a venda de imóveis loteados mediante o pagamento de um preço parcelado, constituí objeto deste contrato a transferência futura da propriedade do bem imóvel ao promitente comprador. Desta forma, até a amortização total da dívida, o promitente vendedor reserva-se para si a propriedade do imóvel. Ademais, caso o promitente comprador não cumpra a sua obrigação (pagamento), será este constituído em mora, para que pague a dívida em 30 dias (Art. 32 da Lei 6766/79).

Nessas circunstâncias, não havendo o pagamento do débito após a constituição em mora do compromissário comprador, deverá o promitente vendedor ajuizar ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, nos termos do art. 475 do Código Civil.

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Pensando nisso, imagine que tenha pactuado um instrumento particular de compra e venda de um lote parcelado em 144 prestações, até a presente data você pagou 115, restando em aberto todo o restante (ou seja, 80% em parcelas pagas, 30% parcelas atrasadas). Perceba que as parcelas vencidas e não pagas pelo promitente comprador caracterizam quebra contratual. Ainda, lembre-se que se trata de uma promessa de venda com reserva de domínio, portanto a condição para efetiva transferência do domínio da propriedade é o promitente comprador cumprir integralmente com o pagamento do preço pactuado.

Por conseguinte, o compromissário vendedor o constitui em mora e você permanece inerte sem efetuar o pagamento pelos próximos 30 dias. Resta então, ao promitente vendedor ajuizar ação de resolução com pedido de reintegração de posse. Neste momento, indaga-se, poderá o compromissário comprador resolver este contrato sendo que restam poucas parcelas para amortização total da dívida?

Frente ao número pequeno de parcelas não pagas em relação ao todo do contrato, invoca-se, nesse momento, o instituto do Adimplemento Substancial (Substancial Performance). Observe que na forma da lei o promitente vendedor pode exigir o cumprimento da obrigação ou o desfazimento do contrato, no entanto, a resolução do contrato encontra óbice na Teoria do Adimplemento Substancial.

Nesse contexto, adimplir substancialmente um contrato é amortizar quase que completamente a dívida, nas palavras de Clóvis Veríssimo, citado por Scavone, temos que (2015, p. 250):

“(...) o adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo tão somente o pedido de indenização e/ou de adimplemento, de vez que aquela primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé.”

Apesar de pouco tratada em âmbito nacional, a teoria da “substancial performance” nasce no Século XVIII, sendo fruto do direito inglês. É de lá, também, que surge o caso Boone vs Eyre de 1779, que toma grande parte da literatura e jurisprudência que abordam sobre o assunto. Esse caso se tornou paradigmático pois tornou conhecida a presente teoria ao reconhecer que grande parte do contrato já havia sido cumprido e portanto, aplicar a resolução contratual com a perda do que já havia sido realizado, seria incorrer em prática abusiva de um direito.

Note, que mais uma vez falo de “abuso de direito”, sim, pois o credor possui respaldo legal para requerer a resolução contratual (Art. 475 CC). No entanto, caso seja reconhecida a resolução de um contrato substancialmente cumprido, o promitente vendedor retomará o bem para colocá-lo a venda, além de reter parte do valor que havia sido pago pelo promitente comprador, situação que esbarra tanto na má-fé quanto no enriquecimento ilícito. Neste sentido, Arnaldo Rizzardo pondera (2014 p. 153):

“Realmente, restando uma parcela mínima do preço a ser completado, ao promitente vendedor cabe ingressar, em juízo, com ação ordinária de cobrança. Admitindo-se uma solução diferente, incorre-se na prática de grave injustiça, e se provoca um expressivo enriquecimento sem causa. Com efeito, o promitente vendedor recebe a restituição do bem e quase a totalidade de seu preço”.

Em recente Voto do Ministro Antonio Carlos Ferreira em REsp nº1.581.505-SC, ele indaga que há controversas sobre o embasamento do Adimplemento Substancial, assim entende tal teoria pode se sustentar tanto no abuso de direito (Art. 187, CC.) quanto no princípio da função social do contrato (art 421 CC.), na boa-fé objetiva (Art. 422, CC) e no enriquecimento sem causa (Art. 884 CC).

O Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que somente o critério quantitativo, ou seja, observar apenas um grande número de parcelas amortizadas, não basta para aplicação da substancial performance. Sendo assim, o citado Voto do Ministro Antônio Carlos, refere-se ao REsp nº 76.362/MT, do qual, nacionalmente foi pioneiro ao delinear os requisitos necessários para aplicação dessa teoria, sendo estes:

  1. a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes;

  2. o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio;

  3. deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários.

A aplicação dos critérios apresentados se faz relevante quando da análise do caso concreto, pois a não observância das particularidades da situação in loco podem causar grandes prejuízos aos compromissários. Assim, pode o promitente vendedor prestigiar-se resolvendo abusivamente um contrato, quanto, poderá o promitente comprador se valer de forma torpe do substancial adimplemento para o não cumprimento do restante do contrato. Logo, a aplicação dessa teoria deve ser realizada de modo restrito, esse entender também fez parte do referido REsp nº1.581.505-SC, onde:

“A sua incidência é excepcional, reservada para os casos nos quais a rescisão contratual traduz, icto oculi, solução evidentemente desproporcional.”

Por outro lado, na Doutrina de Luiz Antônio Scavone entende-se não haver desproporcionalidade, quando nada mais resta ao credor se não exigir a resolução do contrato. Isso se dá por força do princípio da conservação contratual, em outras palavras, se é fato que o devedor responde com seu patrimônio e este não reúne meios para a quitação do seu débito, outro modo não restará ao credor, se não ajuizar ação de resolução contratual com reintegração de posse. (2015, p.52)

Postas essas considerações, diante do adimplemento substancial, é esperado do compromissário vendedor a realização de outras estratégias se não a resolução contratual (ação de execução e cobrança, por exemplo). Como também, é esperado do compromissário comprador a comprovação de que há condições, mesmo que mínimas, para saldar a dívida. Desta forma, ambos estarão agindo conforme o princípio da boa-fé.

Referências:

BRASIL.DECRETO-LEI Nº 58, DE 10 DE DEZEMBRO DE 1937. Dispõe sôbre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestações. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/1937-1946/Del058.htm. Acesso em: 23 de Maio de 2017.

BRASIL. LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6766.htm. Acesso em: 23 de Maio de 2017.

RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Lei 6.766/79 e 9.785/99. 10ªed. Rev., ampl. E atual. São Paulo. Revista dos Tribunais, 2014.

SCAVONE Junior, Luiz Antonio. Direito Imobiliário - Teoria e Prática. 9ªed. Rev. Atual e ampl. Rio de Janeiro. Forense, 2015.

STJ - REsp 76.362/MT, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, 4ª Turma, julgado em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917.

STJ - REsp 1581505/SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, julgado em 18/08/2016, DJe 28/09/2016.

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Comprei um terreno em um loteamento, dividido em 56 parcelas de 290,00, já paguei 48 parcelas porém com essa crise meu salário foi cortado pela metade e estou inadimplente em algumas parcelas, a minha pergunta é ! A imobiliária pode tomar o meu terreno ? Falta só 8 parcelas para liquidar a minha dívida . continuar lendo

Oi boa tarde tenho um financiamento de um lote e após algum tempo de atraso não consigo ter acesso às parcelas eles não aceitam acordo só o valor total já paguei mais de 90 por cento o que eu faço continuar lendo